中古住宅は新築住宅よりも販売価格が安いので、購入を検討している方もいるでしょう。
購入資金が少ないとなれば、住宅ローンを組んでの購入です。
住宅ローンを組むときには、フルローンを組めれば頭金がいらないのでお金を借りやすいです。
中古住宅を住宅ローンで購入するときには、フルローンは組めるのでしょうか？
中古住宅を購入するときにはフルローンは組みにくい
住宅ローンのフルローンは、頭金なしのローンです。
自己資金なしで、金融機関からローンの全額を融資してもらいます。
フルローンは、住宅価格すべてを融資してもらうローンと、手数料など諸費用も含めて融資を受けるローンの2つです。
中古住宅でもフルローンは組めますが、新築住宅に比べるとフルローンは組みにくいです。
築年数の経過している住宅が中古住宅なので、購入価格がそのまま物件の価値とはなりません。
金融機関は物件の価値以上の金額は融資しないです。
例えば、2,000万円の販売価格の中古住宅は1,000万円の価値しかないとなれば、住宅ローンでは1,000万円までしか借りられません。
また、販売価格全額をフルローンで借りられたとしても、諸費用までは融資してくれない場合もあります。
さらには、中古住宅はリフォームを必要とする物件も多く、購入後はリフォームが必要です。
フルローンを組むのが難しいとなれば、リフォーム費用まで住宅ローンに組み込むのは厳しいです。
中古住宅をフルローンで購入するときの注意点
中古住宅では、フルローンを組むのが難しいです。
それは、物件の価値が下がっているので、物件価格がそのまま不動産評価額にならないからです。
住宅ローンは建築基準法を満たしている物件でないと融資を受けられません。
建築基準法は道路幅や耐震性などの基準が定められています。
耐震基準は1981年に建築基準法に導入されたので、1981年以前に建築された中古住宅は建築基準法を満たさず、住宅ローンを組めません。
住宅ローン控除を利用しようと思うならば、一定の築年数を超えていると控除を受けられない場合があります。
●耐火建築物 : 築25年超え
●それ以外の建築物 : 築20年超
ただし、築年数の古い物件でも、耐震基準を満たしていることを証明できれば住宅ローン控除を使えます。
証明には、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書を取得します。
これらすべてを取得すると30万円程度の費用がかかります。
この3つの書類を確定申告まで用意しておき、確定申告で提出します。
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