フラット35は全期間固定金利が特長の住宅ローンです。
今は超低金利時代といわれ、さらなる利下げは考えにくく、金利は今後上がっていくとの予想もあります。
それならば、変動金利が主流の民間金融機関の住宅ローンよりも、固定金利の方がいいと思われますが、実はこのフラット35、向いている人とそうでない人がいるのです。
フラット35のしくみとメリット・デメリット
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提携して提供する長期固定金利型の住宅ローンです。
返済する全期間が固定金利となっており、融資実行時の金利がずっと続きます。
返済中に金利が上昇しても返済額は変わらないので、ライフイベントを考えた計画的な返済ができます。
しかし、メリットばかりではなく、デメリットもあるので、以下で見ていきましょう。
＜メリット＞
■繰り上げ返済時の手数料が無料
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部（あるいは全額）を返済することです。
通常の返済では、返済額に利息分も含まれますが、繰り上げ返済の場合は、返済分が全て元金に充てられるので、支払う利息を軽減できます。
民間の住宅ローンの場合、金融機関によっては数万円の手数料がかかるものもありますが、フラット35では無料です。
■住宅ローン保証料がかからない
一般的に、住宅ローンには借入額とは別に保証料がかかります。
これは、「万が一、住宅ローンの返済ができなくなった時に、債務者に代わって保証会社に
肩代わりしてもらうために払うお金」です。
保証会社が住宅ローンの支払いを立て替える事態になった場合、後からその金額を保証会社から請求されます。
あくまで一時的な立て替えであることは覚えておいてください。
保証料の利率は銀行によって異なりますが、借入額の約2%を、住宅ローン借入時に、保証会社へ一括で支払います。（分割方式で支払いができる場合もあります。）
この場合、借入額3,000万円・借入期間35年とすると、保証料は61万8,300円かかることになります。
フラット35は保証料がかからないので、負担を軽減でき、支払い計画も立てやすくなります。
■団体信用生命保険の加入が任意
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。
保険なので、告知書により健康状態が問われ、加入できない場合はローンが組めないことがあります。
フラット35は団信の加入は必須ではないので、健康状態に不安がある人でも申し込みやすいといえます。
＜デメリット＞
■変動金利の住宅ローンより金利が高めに設定されている
フラット35は全期間固定金利のリスクを負っているため、変動金利型の住宅ローンに比べて金利が高めに設定されています。
金融機関によっては1～2％の差があるケースもあります。
金利1％でも毎月の返済額の差は数万円になるので、毎月の返済額を当面おさえたい人は、しっかり検討しましょう。
■住宅の技術基準があるため、物件の検査などが必要になる。
フラット35の対象となる住宅は、住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を受けなければなりません。
かつ、新築物件は建築基準法に基づく検査済証交付の確認も必要です。
また、中古住宅については、適合証明書を取得する必要があります。
■返済比率が厳密に決められている
一般的に、住宅ローン審査では、他で利用しているローンの返済額と申し込んだ住宅ローンを合算して審査します。
具体的には、年収がどのくらいあるのか、住宅ローンの返済額が年収に占める割合はどの程度なのか、もっと詳しく言えば、住宅ローンの返済額と他のローンの返済額との合計が、年収の30％～40％といった基準以内であるのか、これがチェックのポイントとなります。
この、年収に占めるローンの返済額のことを、「返済比率」といいますが、この数値は各金融機関が独自に設定しています。
ちなみに、フラット35の住宅金融支援機構の場合は、400万円未満であれば30％、400万円以上あれば35％としています。
返済比率を計算する際、ネックとなるのがローンの返済額です。
住宅購入前に、整理できるものは整理しておきましよう。
■借入金額は住宅の購入資金に限定される
フラット35は住宅購入にかかる諸費用や、投資用の物件には利用することはできません。
また、団信に加入する場合は、別途金額がかかるので注意しましょう。
住宅ローンの現状
住宅ローンを選ぶ際、固定金利・変動金利どちらを選ぶかは、じっくり考えたいところです。
実際、固定金利も金利が安いとはいえ、変動金利を選ぶ人が半数以上です。
理由としては、やはり変動金利の方が金利は安いこと。
かなり長い間、低金利が続いているので「金利も当面上がらないだろう」と考える人も多く、
金利差は月々の返済額の差となりますから、やはり金利の低い変動金利を選ぶ人が多いですね。
金融機関が勤務先と提携していたり、購入した住宅会社が提携していれば、さらに金利は優遇されます。
勤続年数や団信に加入するための健康状態がよければ、民間住宅ローンを選ぶ人が多いのもうなずけますね。
ただし、総支払額は変動金利型の方が多くなる場合があるので、シミュレーションが必要です。
一般的には、年齢的に借入期間が短くなってしまう人や、今後金利が上昇してもある程度返済に余裕のある人は、変動金利型の方がメリットあるでしょう。
まとめ
フラット35について紹介してきました。
全期間固定金利型だからといって、すべての人にメリットがあるわけではなく、かえってデメリットになる人もいます。
とはいえ、フラット35には震性能などを満たす住宅であれば、さらに金利の優遇が受けられるフラット35Sなどのさまざまな商品が増えているので、ご自身の将来設計や資産状況に合わせてベストな住宅ローンを選びましょう。
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