賃貸物件を借りるときに交わす賃貸契約書。
そこには貸主と借主双方の取り決めが細かく書かれており、よく理解したうえでの契約が必要です。
しかしながら、用語が難しい、文字が小さいなどの理由で、わからないまま契約に進んでいませんか？
それでは、退去時にトラブルになりかねません。
契約にあたって、賃借人としての義務や注意点について知っておきましょう。
賃借人が守るべき義務：善管注意義務とは？
賃貸物件を借りるにあたって、賃借人には善管注意義務が発生します。
これは、「借主は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。」（民法第４００条）のことで、つまりは、一般的、客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のことです。
賃貸借契約において、賃借人は目的物を使用する権利がありますが、どんな使い方をしてもいいというものではなく、一般的・客観的にみて目的物の所有者や貸主の権利を侵害するような使用は認められないということ、つまり、「借りている物は返すまで大切に使う」ことが義務化されているのです。
実際、賃貸借契約における善管注意義務違反とはどのような行為なのでしょうか。
賃借人の管理が不十分であったことが原因で、物件に劣化や破損をもたらした場合をいい、以下のようなケースが該当します。
・部屋の床に飲み物をこぼしたまま放置した結果、フローリングにカビがはえてしまった
・雨の吹き込みを放置して、窓枠が腐敗した
・風呂場や台所など水回りの清掃を怠り、著しい汚れが発生した
・釘やネジで壁に穴を開け、下地のボードが損傷してしまった
このように、入居者の管理が不十分であったために起こった劣化や損耗などは、善管注意義務違反に該当します。
普段から部屋や室内の設備を大切に使用しましょう。
善管注意義務違反にならない事例
しかし、賃貸物件の原状回復における責任はすべて賃借人にかかるわけではありません。
経年劣化（時間とともに品質が低下すること。雨風・湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の方法で使い続けることによる摩滅、汚れ等の損耗）については、善管注意義務違反にはならず、貸主の負担とされています。
経年劣化の例をいくつかあげてみます。
・家具の設置による床・カーペットのへこみや設置跡などの通常の住まい方で発生するもの
・フローリングやクロスの色落ちや色あせ
・網入りガラスの亀裂などの建物の構造により発生するもの
このようなケースは経年劣化に該当し、善管注意義務違反にはなりません。
以上のように、原状回復における補修費用において、通常使用による経年変化や自然損耗については貸主の負担ですが、善管注意義務違反に該当する破損や損耗は借主の負担となります。
まとめ
借りたものを大切に使うのは当然ですが、入居時と退去時を比較して「ここはもともと壊れてなかったのに、解約時には壊れていた」と貸主から指摘されないように、入居時に室内の状況をチェックしておきましょう。
解約時のトラブルを防止するためにも、不動産会社にも同行してもらい、写真を撮影し、画像として残しておくこともすすめです。
いざというときの証拠になり、善管注意義務違反を否定する際にも役立ちます。
そして、賃貸契約をするときは重要事項説明をきちんと受け、入居中、解約時に至るまで善管注意義務を遵守しましょう。
私たちジェントルホームズでは、福岡市を中心に不動産を多数取り扱っております。
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